A venda de um imóvel no Panamá pode gerar duas obrigações distintas antes de seu registro no Registro Público: o Imposto de Transferência de Bens Imóveis e o imposto de renda sobre o ganho. Identificar desde o início a base, a alíquota e o regime aplicável evita que a operação fique paralisada no momento de lavrar a escritura.
Quais impostos podem decorrer da venda de um imóvel?
O custo tributário de uma transferência imobiliária não é determinado por uma única fórmula. A operação deve ser analisada sob duas perspectivas independentes:
| Obrigação | O que tributa | Procedimento habitual |
|---|---|---|
| Imposto de Transferência de Bens Imóveis do Panamá (ITBI) | A transferência onerosa da propriedade | Formulário 106 e pagamento com o código correspondente |
| Imposto de renda pela alienação | O ganho ou o tratamento tributário atribuído à venda | Formulário 107 e pagamento, ou apuração na declaração de renda quando aplicável |
A Direção Geral de Receitas (DGI) informa que os formulários 106 e 107 são processados no e-Tax 2.0 e que a declaração e o pagamento vinculados à venda devem ser concluídos antes do registro da compra e venda. A organização documental, a titularidade do imóvel e sua correta vinculação ao contribuinte fazem, portanto, parte do fechamento tributário.
O ITBI e a regra geral de 2%
A Lei 106 de 1974 estabelece um imposto de 2% sobre as transferências onerosas de imóveis, incluindo compras e vendas, permutas, dações em pagamento e outros negócios que transfiram a propriedade. Como regra, a obrigação recai sobre o vendedor. O contrato deve ser revisto para distribuir corretamente as despesas da operação, sem transferir obrigações que a lei atribua de forma imperativa.
Antes de calcular o imposto, convém confirmar o preço acordado, o valor registrado do imóvel, a natureza do negócio e eventual isenção aplicável. Não se deve presumir uma isenção pelo tipo de imóvel nem pelo tratamento recebido em uma transferência anterior.
A situação das moradias novas
O tratamento da primeira venda de moradias novas passou por mudanças recentes. A Lei 468 de 2025 revogou a isenção prevista no artigo 4 da Lei 106 de 1974, e a Lei 472 de 2025 restabeleceu temporariamente esse benefício até 31 de dezembro de 2025.
Em agosto de 2026, o Poder Executivo apresentou o Projeto de Lei 661. A Assembleia Nacional informou que o projeto foi aprovado em terceiro debate em 26 de agosto de 2026. Seu texto propõe uma isenção para os primeiros B/.120.000 da base tributável na primeira venda de moradias novas e uma escala preferencial para determinadas moradias de até B/.200.000.
A aprovação legislativa não substitui a sanção e a promulgação. Antes de aplicar o benefício, é necessário confirmar que a norma foi sancionada, publicada na Gaceta Oficial e está em vigor na data da operação.
Ganho de capital quando a venda não é habitual
Quando a transferência não integra o curso normal dos negócios do vendedor, o artigo 701 do Código Fiscal prevê um imposto de 10% sobre o ganho tributável. O sistema inclui um adiantamento de 3%, calculado sobre o valor total da alienação ou o valor cadastral, prevalecendo o maior.
O adiantamento nem sempre coincide com a obrigação definitiva. O vendedor pode avaliar a apuração do ganho real, comprovando o custo e as despesas admitidas, ou tratar o adiantamento como imposto definitivo quando a legislação permitir. A conveniência de cada alternativa depende da documentação disponível e do resultado econômico da venda.
Entre os elementos que devem estar comprovados estão:
- o preço e a data de aquisição;
- as despesas legalmente reconhecidas e seus comprovantes;
- o preço de venda e a forma de pagamento;
- o valor cadastral vigente;
- as benfeitorias incorporadas e devidamente registradas;
- a identidade e a condição tributária do vendedor.
O que muda quando vender imóveis faz parte do negócio?
Uma empresa que desenvolve ou comercializa imóveis habitualmente não deve presumir que todas as vendas sejam tratadas como operações isoladas. A análise começa pela atividade real da empresa, pela quantidade e natureza das transferências, pelo tipo de imóvel e pelas datas de suas licenças.
O regime aplicável pode sujeitar a renda da operação a uma alíquota especial ou à alíquota geral do imposto de renda. Além disso, pode alterar a apresentação do Formulário 107 e a forma como as receitas são refletidas na declaração anual.
A classificação não deve servir apenas para comparar alíquotas. Também afeta a contabilidade, a documentação de custos, o Aviso de Operação, as obrigações municipais e a consistência das declarações juramentadas. Fragmentar operações ou transferir ativos sem uma razão econômica verificável pode gerar mais contingências do que economia.
Roteiro prático antes de assinar a escritura
- Definir a natureza da venda. Determinar se é ocasional, parte da atividade habitual ou primeira venda de moradia nova sujeita a um regime especial.
- Confirmar valores e titularidade. Revisar a certidão registral, o valor cadastral, a conta do imóvel e a identificação tributária do vendedor.
- Verificar isenções. Comprovar sua base legal, vigência, requisitos e aplicação específica à operação.
- Calcular cada obrigação separadamente. Não confundir o ITBI com o imposto sobre o ganho.
- Preparar os formulários. A DGI orienta elaborar primeiro o Formulário 106 e depois o 107.
- Conciliar os pagamentos. Os pagamentos devem estar corretamente vinculados às declarações antes de concluir o procedimento registral.
- Conservar o dossiê. Contrato, certidões, formulários, recibos, avaliações e comprovantes devem sustentar a posição tributária adotada.
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Perguntas frequentes
O comprador paga o ITBI?
Como regra, a obrigação legal corresponde ao vendedor. O contrato deve distribuir claramente as demais despesas e evitar arranjos que contrariem uma proibição legal aplicável a um regime especial.
Os 3% são sempre o imposto definitivo?
Não necessariamente. Trata-se de um adiantamento no regime de ganho de capital para operações fora da atividade habitual. A possibilidade de apurar o ganho real deve ser analisada conforme os documentos e prazos aplicáveis.
Basta pagar para registrar a compra e venda?
Não. Formulários, pagamentos e certidões devem corresponder ao imóvel, ao vendedor e à transação. Também devem ser cumpridos os requisitos notariais e registrais da escritura.
A nova isenção para moradias já pode ser aplicada?
É necessário verificar sua promulgação. A Assembleia aprovou o Projeto de Lei 661 em terceiro debate, mas o benefício somente pode ser aplicado conforme o texto sancionado e publicado na Gaceta Oficial.
Conclusão
O risco não está apenas em calcular incorretamente uma alíquota. Também surge ao aplicar uma isenção vencida, classificar incorretamente a atividade do vendedor ou chegar ao fechamento sem os formulários e comprovantes necessários. Uma análise antecipada permite projetar o custo tributário, distribuir responsabilidades no contrato e concluir o registro sem improvisações.
Fontes oficiais consultadas
- Infojurídica: Lei 106 de 1974 e suas alterações.
- Direção Geral de Receitas: Formulário 107 de ganho de capital.
- Direção Geral de Receitas: instruções dos formulários 106 e 107.
- Ministério da Economia e Finanças: proposta sobre moradias novas.
- Assembleia Nacional: aprovação do Projeto de Lei 661 em terceiro debate.
Este artigo tem finalidade informativa e de análise jurídica geral; não constitui assessoria jurídica para um caso específico. O tratamento tributário deve ser verificado conforme os fatos, a documentação e a legislação vigente no momento de cada operação.
