La venta de un inmueble en Panamá puede generar dos obligaciones distintas antes de su inscripción en el Registro Público: el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles y el impuesto sobre la renta derivado de la ganancia. Identificar la base, la tarifa y el régimen aplicable desde el inicio evita que la operación se detenga al momento de escriturar.
Qué impuestos puede generar la venta de un inmueble
El costo fiscal de una transferencia inmobiliaria no se determina con una sola fórmula. La operación debe analizarse desde dos planos independientes:
| Obligación | Qué grava | Gestión habitual |
|---|---|---|
| Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) | El traspaso oneroso del dominio | Formulario 106 y pago con el código correspondiente |
| Impuesto sobre la renta por la enajenación | La ganancia o el tratamiento fiscal asignado a la venta | Formulario 107 y pago, o liquidación dentro de la declaración de renta cuando proceda |
La Dirección General de Ingresos indica que los formularios 106 y 107 se gestionan en e-Tax 2.0 y que la declaración y el pago vinculados a la venta deben completarse antes de la inscripción de la compraventa. El orden documental, la titularidad de la finca y la correcta asociación del inmueble al contribuyente son, por tanto, parte del cierre fiscal.
El ITBI y la regla general del 2%
La Ley 106 de 1974 establece un impuesto del 2% sobre las transferencias onerosas de bienes inmuebles, incluyendo compraventas, permutas, daciones en pago y otros negocios que produzcan el traspaso del dominio. Como regla, la obligación recae sobre el vendedor, aunque el contrato debe revisarse para distribuir correctamente los gastos de la operación sin trasladar obligaciones que la ley asigna de manera imperativa.
Antes de calcular el impuesto conviene confirmar el precio pactado, el valor registrado de la finca, la naturaleza del negocio y cualquier exención que pudiera resultar aplicable. Una exención no debe presumirse por el tipo de inmueble ni por el tratamiento recibido en una transferencia anterior.
La situación de la vivienda nueva
El tratamiento de la primera venta de viviendas nuevas ha experimentado cambios recientes. La Ley 468 de 2025 derogó la exención contenida en el artículo 4 de la Ley 106 de 1974 y la Ley 472 de 2025 restableció temporalmente ese beneficio hasta el 31 de diciembre de 2025.
En agosto de 2026, el Órgano Ejecutivo presentó el Proyecto de Ley 661. La Asamblea Nacional informó que el proyecto fue aprobado en tercer debate el 26 de agosto de 2026. Su texto propone una exención para los primeros B/.120,000 de la base imponible en la primera venta de viviendas nuevas y una escala preferencial para determinadas viviendas de hasta B/.200,000.
La aprobación legislativa no sustituye la sanción y promulgación. Antes de aplicar el beneficio debe comprobarse que la norma haya sido sancionada, publicada en la Gaceta Oficial y esté vigente para la fecha de la operación.
Ganancia de capital cuando la venta no es habitual
Cuando la transferencia no forma parte del giro ordinario del vendedor, el artículo 701 del Código Fiscal contempla un impuesto del 10% sobre la ganancia gravable. El sistema incorpora un anticipo del 3% calculado sobre el valor total de la enajenación o el valor catastral, el que resulte mayor.
El anticipo no siempre coincide con la obligación definitiva. El vendedor puede evaluar la liquidación de la ganancia real, sustentando el costo y los gastos admitidos, o tratar el anticipo como impuesto definitivo cuando la normativa lo permita. La conveniencia de una u otra ruta depende de la documentación disponible y del resultado económico de la venta.
Entre los elementos que deben estar respaldados se encuentran:
- el precio y la fecha de adquisición;
- los gastos legalmente reconocidos y sus comprobantes;
- el precio de venta y la forma de pago;
- el valor catastral vigente;
- las mejoras incorporadas y debidamente registradas;
- la identidad y condición fiscal del vendedor.
Qué cambia cuando vender inmuebles es parte del negocio
Una empresa que desarrolla o comercializa inmuebles de manera habitual no debe asumir que todas sus ventas se tratan como operaciones aisladas. El análisis comienza con la actividad real de la compañía, la cantidad y naturaleza de las transferencias, el tipo de inmueble y la fecha de sus permisos.
El régimen aplicable puede llevar la renta de la operación a una tarifa especial o a la tarifa general del impuesto sobre la renta. Además, puede cambiar la manera en que se presenta el Formulario 107 y la forma en que los ingresos se reflejan en la declaración anual.
La clasificación no debe utilizarse solo para comparar tasas. También afecta la contabilidad, la documentación de costos, el Aviso de Operación, las obligaciones municipales y la consistencia de las declaraciones juradas. Fragmentar operaciones o trasladar activos sin una razón económica verificable puede generar más contingencias que ahorros.
Ruta práctica antes de firmar la escritura
- Definir la naturaleza de la venta. Determinar si es ocasional, parte del giro ordinario o una primera venta de vivienda nueva sujeta a un régimen especial.
- Confirmar valores y titularidad. Revisar el certificado registral, el valor catastral, la cuenta de la finca y la identificación fiscal del vendedor.
- Verificar exenciones. Comprobar su fundamento, vigencia, requisitos y aplicación específica a la operación.
- Calcular cada obligación por separado. No confundir el ITBI con el impuesto sobre la ganancia.
- Preparar los formularios. La DGI instruye elaborar primero el Formulario 106 y después el 107.
- Conciliar los pagos. Los pagos deben quedar correctamente asociados a las declaraciones antes de completar el trámite registral.
- Conservar el expediente. Contrato, certificaciones, formularios, recibos, avalúos y comprobantes deben respaldar la posición fiscal adoptada.
Para evaluar el efecto de una venta antes de formalizarla, conozca nuestra asesoría en planificación fiscal.
Preguntas frecuentes
¿El comprador paga el ITBI?
La obligación legal corresponde, como regla, al vendedor. El contrato debe asignar con claridad los demás gastos y evitar fórmulas que contradigan una prohibición legal aplicable a un régimen especial.
¿El 3% es siempre el impuesto definitivo?
No necesariamente. Es un anticipo dentro del régimen de ganancia de capital para operaciones fuera del giro ordinario. La posibilidad de liquidar la ganancia real debe revisarse con los documentos y plazos aplicables.
¿Basta con pagar para inscribir la compraventa?
No. Los formularios, pagos y certificados deben coincidir con la finca, el vendedor y la transacción. También deben cumplirse los requisitos notariales y registrales de la escritura.
¿La nueva exención de vivienda ya puede aplicarse?
Debe verificarse su promulgación. La Asamblea aprobó el Proyecto de Ley 661 en tercer debate, pero el beneficio solo puede aplicarse conforme al texto sancionado y publicado en la Gaceta Oficial.
Conclusión
El riesgo no está únicamente en calcular mal una tarifa. También surge cuando se aplica una exención vencida, se clasifica incorrectamente la actividad del vendedor o se llega al cierre sin los formularios y respaldos necesarios. Un análisis temprano permite modelar el costo fiscal, asignar responsabilidades en el contrato y completar la inscripción sin improvisaciones.
Fuentes oficiales consultadas
- Infojurídica: Ley 106 de 1974 y sus afectaciones.
- Dirección General de Ingresos: Formulario 107 de ganancia de capital.
- Dirección General de Ingresos: instructivo de los formularios 106 y 107.
- Ministerio de Economía y Finanzas: propuesta sobre vivienda nueva.
- Asamblea Nacional: aprobación en tercer debate del Proyecto de Ley 661.
Este artículo tiene fines informativos y de análisis jurídico general; no constituye asesoría legal para un caso particular. El tratamiento fiscal debe verificarse según los hechos, la documentación y la normativa vigente al momento de cada operación.
