Comprar uma casa, apartamento, terreno ou imóvel comercial exige mais do que avaliar seu preço, localização e estado físico. Todo imóvel possui um histórico de registro, cadastro, tributação e financeiro que pode revelar dívidas, restrições ou conflitos.
Antes de entregar um sinal ou assinar um contrato de compra e venda, o comprador deve verificar:
- Quem é o proprietário e ele tem capacidade legal para vender?
- Se houver hipotecas, penhoras, arrestos, ações judiciais ou direitos de terceiros.
- Se a área, os limites e as benfeitorias correspondem à realidade.
- Se o uso do solo permite que a propriedade seja utilizada para a atividade pretendida.
- Se os valores do terreno e das benfeitorias correspondem aos registrados no Registro Público, ANATI e DGI.
- Se existem débitos tributários pendentes, avaliações específicas ou processos em andamento.
- Se as isenções fiscais continuarão a ser aplicadas após a mudança de propriedade.
- Se o imóvel pertencer a um condomínio, qual é a sua situação financeira, administrativa e jurídica?
- O contrato de compra e venda protege o depósito enquanto a investigação é concluída?
Essas verificações constituem a due diligence imobiliária: uma investigação preliminar para descobrir o que está sendo comprado, quanto realmente custará e quais problemas o novo proprietário poderá enfrentar.
As dimensões de registro, cadastro e tributação
A Lei 526 não cria um regime de aplicação geral, mas sim um regime limitado por definição a uma entidade obrigada muito específica: a entidade que faz parte de um grupo multinacional e obtém rendimentos passivos de fontes estrangeiras.Determinar se uma estrutura se enquadra no regime exige, na prática, uma análise em três etapas.
A análise começa com informações mantidas pelo Registro Público, pela Autoridade Nacional de Administração de Terras (ANATI) e pela Direção Geral de Receitas (DGI).
Os valores do terreno e das benfeitorias listados no Registro Público devem corresponder aos registrados na ANATI. Por sua vez, a DGI utiliza os valores mantidos pela ANATI para calcular o imposto predial, portanto, também deve ser verificado se sua plataforma reflete com precisão essas informações.
Em resumo, deve haver consistência entre:
Registro Público → ANATI → DGI
O preço de venda nem sempre reflete o valor real do imóvel para fins tributários.Para determinar isso, é necessário consultar os valores registrados, o cadastro imobiliário, as avaliações e as isenções aplicáveis.
O valor cadastral não é o preço de venda.
O preço de venda nem sempre reflete o valor real do imóvel para fins tributários.Para determinar isso, é necessário consultar os valores registrados, o cadastro imobiliário, as avaliações e as isenções aplicáveis.
Sua determinação e implicações tributárias são regulamentadas principalmente pelos artigos 766, 766-A, 767 e 768 do Código Tributário.
O valor cadastral não deve ser confundido com o preço de venda ou o valor de mercado. Um imóvel pode ser vendido por B/.200.000 e ter um valor cadastral registrado diferente. Portanto, o preço acordado não determina, por si só, o imposto anual que o novo proprietário terá que pagar.
Se os valores estiverem desatualizados, o imóvel pode parecer ter uma carga tributária menor do que a devida. A correção das informações pode resultar em impostos atrasados, juros ou multas, dependendo da origem da diferença e da data a partir da qual o valor correto deve ser aplicado.
Certidão Negativa de Débitos Tributários, Avaliações e Procedimentos Pendentes
A certidão negativa de débitos tributários confirma que, de acordo com os registros da DGI, o imóvel não possui débitos pendentes no momento da emissão. No entanto, ela não garante que os valores utilizados para o cálculo do imposto estejam corretos.
Um imóvel pode estar isento de impostos e ainda assim apresentar discrepâncias entre o Registro Público, a ANATI e a DGI. Portanto, este documento deve ser analisado juntamente com:
- O extrato completo da conta.
- Os valores do terreno e das benfeitorias.
- Os pagamentos efetuados.
- As isenções aplicadas.
- As avaliações existentes.
- Os procedimentos de atualização pendentes.
Deve-se também verificar se existe uma avaliação específica. Este procedimento permite determinar ou atualizar o valor do imóvel devido a circunstâncias específicas, tais como:
- A construção ou declaração de novas benfeitorias.
- Uma desagregação ou divisão.
- A demolição de uma estrutura.
- O aumento ou a diminuição do valor.
- A perda ou deterioração do imóvel.
Sua existência pode alterar completamente a análise de compra. Um imóvel pode ser vendido por B/.200.000, mas ter uma avaliação específica de B/.700.000. Nesse cenário, sua carga tributária anual pode ser muito maior do que o comprador esperava com base no preço de venda.
Devem ser verificados a data da avaliação, os valores atribuídos ao terreno e às benfeitorias, o seu registo na ANATI, a sua reflexão na DGI e qualquer saldo resultante.
Isenções e Mudança de Titularidade
Não se deve presumir que uma isenção seja permanente, nem que seja automaticamente transferida para o comprador.
O preço de venda nem sempre reflete o valor real do imóvel para fins tributários.Para determinar isso, é necessário consultar os valores registrados, o cadastro imobiliário, as avaliações e as isenções aplicáveis.
O preço de venda nem sempre reflete o valor real do imóvel para fins tributários.Para determinar isso, é necessário consultar os valores registrados, o cadastro imobiliário, as avaliações e as isenções aplicáveis.
A mesma cautela deve ser exercida na aquisição de terrenos ou benfeitorias localizados em zonas econômicas especiais, como a Zona Franca de Colón. Nesses casos, deve-se verificar o seguinte:
- A base legal da isenção.
- Se ela se aplica ao terreno, às benfeitorias ou a ambos.
- Seu período de validade.
- Se ela depende da atividade ou do status do proprietário.
- Se o comprador atende aos requisitos para mantê-lo.
- Se é necessário solicitar novamente após a transferência.
- Se o benefício foi aplicado corretamente à conta do imóvel.
A localização do imóvel em uma zona econômica especial não demonstra, por si só, que o novo proprietário terá direito ao benefício.
Propriedade, capacidade e ônus
A análise jurídica deve confirmar que o vendedor é o proprietário do imóvel e tem capacidade para transferi-lo.
O preço de venda nem sempre reflete o valor real do imóvel para fins tributários.Para determinar isso, é necessário consultar os valores registrados, o cadastro imobiliário, as avaliações e as isenções aplicáveis.
A investigação deve verificar:
- A identidade do proprietário registado.
- A descrição e localização do imóvel.
- A sua área, limites e código de localização.
- A correspondência entre o imóvel oferecido e o efetivamente visitado.
- A capacidade jurídica do proprietário para vender.
- Os poderes do representante que assinará a transação.
Quando o proprietário for uma empresa, é necessário verificar sua personalidade jurídica, a identidade de seus representantes e a existência das autorizações corporativas necessárias.
Se a transação for realizada por meio da compra de ações da empresa proprietária, a investigação deve abranger toda a empresa. Nesse cenário, adquire-se não apenas o controle do imóvel, mas também seu histórico jurídico, tributário e financeiro, incluindo seus passivos e contingências.
Se o proprietário tiver falecido, deve-se verificar se há processo de sucessão, quem são os herdeiros reconhecidos e se a transferência do imóvel é válida. Um acordo informal entre familiares não substitui a respectiva decisão judicial ou autorização.
Deve-se verificar também se o imóvel está onerado por:
- Hipotecas.
- Anticrese.
- Penhoras ou gravames.
- Reivindicações registradas.
- Servidões.
- Usufrutos.
- Restrições à propriedade.
- Proibições de alienação.
- Locações ou ocupantes.
A existência de uma hipoteca não impede necessariamente a compra, mas exige que se estabeleça como ela será quitada, quem assumirá as despesas e quando o ônus será liberado.
A realidade física e o uso permitido.
Deve-se verificar se a descrição registrada corresponde à realidade física. Podem ocorrer as seguintes situações:
- Construções não declaradas.
- Acréscimos feitos sem alvará.
- Discrepâncias na área.
- Cercas construídas fora dos limites da propriedade.
- Vagas de estacionamento ou áreas de armazenamento que não pertencem à unidade.
- Pontos de acesso que dependem de propriedades vizinhas.
- Ocupação de áreas públicas ou comuns.
Essas diferenças podem complicar o financiamento, a transferência, a construção futura ou uma venda subsequente.
Para terrenos, escritórios e imóveis comerciais, é necessário verificar se o uso do solo permite a atividade que o comprador pretende exercer.
A compra de um imóvel não garante que ele possa ser usado como restaurante, armazém, clínica, escritório, empreendimento comercial ou residencial. Também podem existir restrições municipais, ambientais, de trânsito ou econômicas específicas.
A viabilidade do uso pretendido deve ser verificada antes do fechamento da transação, e não após a compra.
Condomínios: analise mais do que apenas a unidade
Essas diferenças podem complicar o financiamento, a transferência, a construção futura ou uma venda subsequente.
Este sistema é regulamentado pela Lei 284 de 2022.
Antes da compra, é necessário consultar o Regulamento Interno do Condomínio e o Regulamento de Uso. Esses documentos podem conter restrições sobre:
- Aluguéis de curta duração.
- Uso comercial ou profissional.
- Animais de estimação.
- Animais de estimação.
- Animais de estimação.
- Ruído e horários.
- Serviços de mudança.
- Serviços de mudança.
- Utilização das áreas comuns.
- Modificações externas.
Uma unidade pode ser fisicamente adequada para a finalidade do comprador e ainda assim estar sujeita a regulamentos que proíbem esse uso.
O certificado de regularidade fiscal da unidade é exigido para a transferência, conforme o Artigo 114 da Lei 284 de 2022. No entanto, ele não revela, por si só, a situação financeira de todo o edifício.
É recomendável verificar:
- As demonstrações financeiras.
- O orçamento atual.
- O nível geral de inadimplência.
- O fundo de reserva.
- As taxas condominiais regulares.
- As taxas extras aprovadas ou previstas.
- Animais de estimação.
- Instalação de equipamentos.
Um condomínio com altas taxas de inadimplência, reservas insuficientes ou dívidas acumuladas pode acabar repassando esses custos para os proprietários que estão em dia com seus pagamentos.
As atas das reuniões recentes fornecem informações sobre assuntos que nem sempre são claramente refletidos nas demonstrações financeiras, como:
- Reparos no elevador.
- Vazamentos ou danos estruturais.
- Problemas com bombas d’água.
- Manutenção da fachada.
- Animais de estimação.
- Contratos de manutenção, segurança e administração.
- Processos judiciais.
- Penalidades administrativas.
- Futuras taxas extras.
A aparência das áreas comuns nem sempre reflete a verdadeira situação financeira e operacional do edifício.
Conflitos com o desenvolvedor.
O contrato de compra e venda deve proteger o comprador enquanto o processo de due diligence é concluído.
O pagamento de um depósito sem condições claras pode dificultar a recuperação do valor caso surjam dívidas, ônus ou discrepâncias posteriormente.
O contrato deve estipular:
- Quais documentos o vendedor deve fornecer.
- O prazo para concluir a due diligence.
- Que a compra está condicionada a resultados satisfatórios.
- Quem corrigirá quaisquer inconsistências de registro ou fiscais.
- Quem pagará quaisquer dívidas contraídas antes da transferência.
- Como quaisquer hipotecas serão quitadas.
- O que acontecerá se o imóvel não puder ser usado para o fim a que se destina.
- Quando o depósito deverá ser devolvido.
- Quem arcará com os impostos e despesas da transferência.
- Em que condições a posse será entregue.
O método de pagamento também deve ser confirmado e, caso haja financiamento bancário disponível, as condições necessárias para o desembolso.
Conclusão
O preço anunciado representa apenas parte do custo de aquisição de um imóvel. Uma dívida tributária, um valor cadastral elevado, uma benfeitoria não declarada, uma restrição de uso ou uma taxa extraordinária podem alterar completamente a viabilidade da transação.
A due diligence não tem como objetivo complicar a compra. Seu propósito é permitir que o comprador tome uma decisão informada, negocie condições adequadas e evite que os problemas do vendedor, do imóvel ou do condomínio se tornem seus.
Fontes Oficiais Consultadas
- Direção-Geral da Receita, informações sobre o imposto predial. ↗
- A promessa de venda e a proteção do depósito ↗
Este artigo tem caráter informativo e de análise jurídica geral; não constitui aconselhamento jurídico para um caso específico.
