Regime Tributário da Alienação de Imóveis no Panamá

Por Liz A. Prestan O.

Contexto Geral: Dois Impostos sobre a Mesma Transação

A venda de imóveis no Panamá gera não uma, mas duas obrigações tributárias, completamente independentes em natureza e cálculo. A primeira é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que tributa a transferência da propriedade em si. A segunda é o Imposto sobre Ganho de Capital, que tributa o benefício econômico obtido pelo vendedor com a transação. Embora ambos os impostos decorram do mesmo evento — a venda — e geralmente sejam liquidados simultaneamente, cada um possui suas próprias regras, bases de cálculo e possíveis isenções. Este artigo examina cada imposto separadamente, com foco especial nas regras específicas que se aplicam quando o vendedor compra e vende imóveis repetidamente como parte de suas operações comerciais ordinárias.

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Este imposto incide sobre a transferência da propriedade de bens imóveis quando essa transferência ocorre mediante contraprestação: venda, permuta, pagamento em espécie ou qualquer outro acordo que produza o mesmo efeito de transferência. Sua alíquota padrão é de 2% do valor transferido e, em regra, é o vendedor quem deve pagá-lo — sem prejuízo dos diversos regimes de isenção explicados nas seções seguintes.

Projeto de lei em análise: Isenção do ITBI para novas habitações até B/.120.000,00

Para entender esta iniciativa, é necessário relembrar o que aconteceu com a lei que a precedeu. O antigo Artigo 4 da Lei 106 de 1974 previa uma isenção do ITBI (Imposto sobre Investimentos em Construção) para novas habitações, mas foi revogado pela Lei 468, promulgada em abril de 2025. Dois meses depois, a Lei 472 de junho de 2025 restabeleceu essa isenção, embora com uma data de expiração: o benefício foi limitado a 31 de dezembro daquele ano. Quando essa data chegou sem que uma prorrogação ou substituição fosse aprovada, o incentivo simplesmente expirou em janeiro de 2026 — um resultado que, segundo o Ministério da Economia e Finanças (MEF) e diversas associações do setor da construção civil, deixou inúmeros projetos habitacionais paralisados ​​e prejudicou compradores com transações já em andamento.

Em resposta a essa lacuna, e buscando uma solução mais permanente e direcionada, o Conselho de Ministros emitiu a Resolução nº 70, publicada no Diário Oficial em 12 de agosto de 2026, autorizando o Ministro Felipe Chapman a apresentar um projeto de lei à Assembleia Nacional para alterar o Artigo 4º da Lei 106 de 1974. No dia seguinte, 13 de agosto de 2026, Chapman apresentou pessoalmente a iniciativa ao plenário do legislativo. Trata-se, portanto, de um projeto ainda em andamento — faltam os três debates — e não de uma lei em vigor; recomenda-se acompanhar sua evolução até que, eventualmente, seja sancionada e publicada.

Em resposta a essa lacuna e buscando uma solução mais focada e permanente, o Conselho de Ministros emitiu a Resolução nº 70, publicada no Diário Oficial em 12 de agosto de 2026, autorizando o Ministro Felipe Chapman a apresentar um projeto de lei à Assembleia Nacional para alterar o Artigo 4º da Lei 106 de 1974. No dia seguinte, 13 de agosto de 2026, Chapman apresentou pessoalmente a iniciativa ao plenário do legislativo. Trata-se, portanto, de um projeto de lei ainda em análise — que ainda precisa passar pelos três debates obrigatórios — e que ainda não está em vigor; seu andamento deve ser acompanhado até que seja finalmente promulgado e publicado.

De acordo com o texto apresentado à Assembleia, os primeiros B/.120.000,00 do preço de qualquer imóvel novo vendido pela primeira vez — independentemente do valor total da propriedade — seriam isentos do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis), desde que a venda seja finalizada dentro de dois anos após a emissão do alvará de ocupação. O vendedor continuaria responsável pelo pagamento do imposto, e o próprio projeto de lei declara nulo e sem efeito, sem exceção, qualquer acordo que busque — aberta ou secretamente — transferir esse ônus para o comprador. Ao apresentar a proposta, o Ministro Chapman enfatizou que, embora a lei imponha a obrigação ao vendedor, na prática comercial esse custo acaba sendo repassado ao preço pago pelo comprador; portanto, optou-se por um regime de isenção direcionado especificamente ao segmento mais acessível do mercado.

Para imóveis acima de B/.120.000,00, mas abaixo de B/.200.000,00, o projeto não elimina simplesmente o imposto: ele o recalcula com base apenas na parcela do preço que excede o valor inicial de B/.120.000,00 e aplica uma escala a esse excesso — conforme explicado pelo Ministério da Economia e Finanças (MEF) — projetada para que o benefício não desapareça abruptamente assim que o limite inicial for ultrapassado:

Para propriedades acima de B/.200.000,00, o texto não menciona nenhum tratamento diferenciado.Na ausência de uma disposição explícita, seria razoável presumir que essas transações continuariam sujeitas à alíquota padrão de 2% ou, alternativamente, ao regime de isenção para atividades comerciais ordinárias explicado na Seção III, dependendo das circunstâncias do vendedor.

Até o momento, o projeto angariou o apoio das associações mais representativas dos setores imobiliário e da construção civil: a Câmara Panamenha da Construção (CAPAC), a Associação Panamenha de Corretores e Incorporadores Imobiliários (ACOBIR) e o Conselho Nacional de Incorporadoras Imobiliárias (Convivienda) manifestaram seu apoio, enfatizando seu potencial para reativar empreendimentos imobiliários paralisados ​​após o vencimento da isenção fiscal anterior e para gerar empregos na construção civil.Enquanto isso, o Poder Executivo anunciou que está preparando um programa chamado “Abono Inicial Pa’ Ti” (Entrada para Você), destinado a facilitar o desembolso inicial para quem compra um imóvel pela primeira vez, embora os detalhes ainda não tenham sido divulgados.

Existe também uma exigência constitucional que não pode ser ignorada: o Artigo 276 da Constituição determina que qualquer isenção fiscal que reduza a receita do orçamento do Estado deve ser acompanhada por uma fonte de renda compensatória. Para cumprir essa exigência, o Ministério da Economia e Finanças (MEF) anunciou que apresentará um projeto de lei específico à Assembleia, com o objetivo de arrecadar o ITBMS (Imposto sobre Transmissão de Bens e Serviços) que atualmente não é pago em compras realizadas em plataformas estrangeiras de comércio eletrônico e aluguéis de curta duração, como o Airbnb, como forma de financiar o custo fiscal dessa isenção do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Se aprovado em sua redação atual, essa isenção coexistirá — e em alguns casos competirá ou se sobreporá — às isenções do ITBI que já beneficiam empresas com atividades comerciais ordinárias, descritas na Seção III abaixo. Determinar qual dos dois regimes é mais vantajoso para uma transação entre B/.120.000,00 e B/.200.000,00 será, portanto, uma análise caso a caso, após a implementação da reforma.

Imposto sobre Ganhos de Capital

Aqui, a situação é mais complexa do que com o ITBI (Imposto sobre Transmissões Imobiliárias). Em vez de uma alíquota uniforme, a legislação panamenha oferece três caminhos diferentes para o cálculo do imposto sobre o lucro da venda de imóveis, e qual desses caminhos se aplica depende, essencialmente, de uma única questão: o vendedor compra e vende imóveis como parte regular de sua atividade comercial, ou trata-se de uma transação pontual fora desse âmbito?

Vendas no curso normal dos negócios

O Decreto Executivo nº 170, de 27 de outubro de 1993 — que regulamenta o Imposto de Renda — estabelece um limite específico para esse conceito: a venda regular de mais de dez imóveis no mesmo ano fiscal é considerada atividade comercial ordinária.Assim que uma empresa ultrapassa esse limite, ou seja, após a décima primeira venda do ano, ela deixa de ser tratada como vendedora ocasional e passa a estar sujeita ao regime tributário especial explicado a seguir.

A taxa progressiva

A qualificação para a taxa progressiva não é automática: requer que todos os seguintes requisitos sejam atendidos simultaneamente:

• Que a atividade da empresa seja especificamente a compra e venda de casas e imóveis comerciais; e
• Que, além disso, os imóveis vendidos atendam a duas condições específicas: que seu alvará de construção date de depois de 1º de janeiro de 2010 e que sejam unidades novas — isto é, vendidas pela primeira vez.

Na prática, este último requisito costuma ser o fator decisivo. Uma empresa dedicada à compra e revenda de imóveis existentes — imóveis retomados, por exemplo, e não unidades recém-construídas — simplesmente não consegue cumprir os requisitos, mesmo que realize muito mais do que dez vendas por ano; para ela, a alíquota progressiva de imposto não se aplica.

Uma vez atendidos ambos os critérios, a base de cálculo do imposto será o maior valor entre o preço de venda e o valor cadastral vigente na data da transação. A seguinte escala se aplica com base nisso:

Em relação ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis), as empresas que operam sob a alíquota progressiva podem ser isentas do seu pagamento, mas somente se atenderem às condições estabelecidas pela mais recente alteração do Artigo 4º da Lei 106 de 1974:

• Que a venda seja finalizada dentro de cinco anos a partir da emissão do alvará de ocupação do imóvel.
• Direção-Geral da Receita, requisitos para a inativação da RUC.
• Que o alvará de ocupação tenha sido emitido antes de 1º de julho de 2023.
• Que o alvará de construção foi emitido entre 1º de julho de 2016 e 1º de julho de 2022.

A alíquota geral

Caso os requisitos acima não sejam atendidos, a empresa com operações comerciais normais estará sujeita, por padrão, à alíquota geral do Imposto de Renda. Nesse procedimento, o imposto sobre o lucro obtido com a venda do imóvel é liquidado ao final do período fiscal, na própria Declaração de Imposto de Renda da empresa, sem a necessidade de preencher o Formulário 107 separadamente. Dito isso, não é incomum que a prática notarial ainda exija uma declaração juramentada esclarecendo que este formulário não está anexado justamente porque a transação é tributada pela alíquota geral.

No que diz respeito ao ITBI (Imposto Predial e Territorial Urbano), a regra histórica isenta do pagamento as empresas tributadas pela alíquota geral, com uma exceção: se a venda ocorrer mais de dois anos após a emissão do alvará de ocupação, o imposto é devido — embora o valor pago possa ser posteriormente creditado no Imposto de Renda. O que complicou a situação foi a recente reforma do Artigo 4º da Lei 106 de 1974, que vincula o benefício a condições destinadas a novas construções dentro de prazos muito específicos (alvará de ocupação antes de 1º de julho de 2023, alvará de construção entre 1º de julho de 2016 e 1º de julho de 2022). Permanece a dúvida se uma empresa tributada pela alíquota geral, cujos imóveis não se enquadram nesses prazos, mantém a antiga isenção de dois anos, ou se essa regra geral foi tacitamente substituída pela nova norma. Até que a Receita Federal esclareça esse ponto, cada caso deve ser avaliado individualmente.

Vendas realizadas fora do curso normal dos negócios

Se o vendedor não compra e vende imóveis de forma recorrente — se, em vez disso, a transação for um evento isolado dentro de sua atividade comercial — aplica-se um sistema diferente: uma alíquota fixa de 10% sobre o lucro tributável, acompanhada de um mecanismo de pagamento antecipado. Antes da finalização da transação, o vendedor deve pagar à Receita Federal 3% do preço total de venda ou do valor cadastral, o que for maior, como crédito contra o Imposto de Renda.

Com esse pagamento antecipado já efetuado, o vendedor tem duas opções. Ele pode comparecer à Receita Federal com uma declaração juramentada declarando o lucro efetivamente obtido — acompanhada da documentação das despesas dedutíveis — para que o imposto seja definitivamente fixado em 10% sobre esse lucro efetivo; Ou, se preferir não passar por esse procedimento adicional, você pode simplesmente aceitar os 3% já pagos antecipadamente como o pagamento final do imposto, sem quaisquer outros acertos.

Outros impostos aplicáveis ​​a empresas com operações comerciais normais

O tratamento especial que essas empresas recebem em relação a ganhos de capital e ao ITBI (Imposto sobre Transmissões Patrimoniais de Imóveis) não as isenta do restante da carga tributária normal. Independentemente de pagarem pela alíquota progressiva ou pela alíquota geral, elas ainda devem:

• Aviso de Operação: É calculado em 2% dos ativos declarados, com um piso de US$ 100,00 e um teto de US$ 60.000,00 por ano, e é pago juntamente com a declaração de imposto de renda do período.
• Dividendos: 5% quando o valor distribuído provém de rendimentos de fonte estrangeira e 10% quando provém de rendimentos panamenhos;se não houver lucro a distribuir, o imposto não é cobrado.
• Imposto Complementar: uma taxa de 4% sobre os lucros, que incide quando a empresa não distribui dividendos ou distribui menos de 40% dos seus lucros no período.
• Imposto Predial: de acordo com a escala progressiva dos artigos 764 a 766 do Código Tributário.
• Direção-Geral da Receita, requisitos para a inativação da RUC.
• Direção-Geral da Receita, requisitos para a inativação da RUC.

Direção-Geral da Receita, requisitos para a inativação da RUC.

No regime de tributação progressiva, a renda proveniente da venda de imóveis não é adicionada ao restante da renda da empresa na declaração anual de imposto de renda, simplesmente porque o imposto já foi pago separadamente no momento de cada transferência.

Sob a alíquota geral de imposto, ocorre o oposto: essas receitas são incluídas nas demais receitas da empresa e tributadas em conjunto, todas à alíquota geral, ao final do período. Isso leva a um efeito digno de nota: se a receita anual total ultrapassar US$ 1.500.000,00, a empresa entra automaticamente no método de Cálculo Alternativo do Imposto de Renda (CAIR). Como o CAIR é acionado pelo volume de receita — e não pelo lucro —, mesmo uma empresa que tenha apresentado prejuízos pode ser enquadrada pelo sistema da Direção-Geral da Receita. Nesse caso, é recomendável considerar a possibilidade de solicitar uma isenção do CAIR, decisão que, por se tratar de uma questão contábil, deve ser validada pelos auditores da empresa.

Registro Municipal

Requisitos Operacionais para uma Empresa com Atividades Comerciais Ordinárias

A legislação panamenha não prevê uma licença especial para quem compra e vende imóveis regularmente; Estão sujeitos aos mesmos procedimentos que qualquer outra empresa que exerça atividade comercial no país deve seguir.

Aviso de Operação

O Decreto Executivo nº 26 de 2007, no parágrafo 7º do Artigo 14, isenta do Aviso de Operação aqueles que exercem atividade comercial ou industrial de forma ocasional e não habitual. Lido de forma inversa, isso sugeriria que toda atividade habitual exige tal Aviso — mas nem o próprio Decreto 26 nem a Lei 5 de 2007, que regulamenta a matéria, definem expressamente o que se qualifica como “não habitual”.

Na prática, essa lacuna é preenchida pelo Decreto 170, que estabelece que a atividade se torna o curso normal dos negócios quando mais de dez imóveis são vendidos por período. Conclui-se, portanto, que uma empresa que ultrapasse esse limite está, por definição, operando habitualmente, e a exceção prevista no Decreto 26 simplesmente não se aplica: ela precisa de sua Licença Comercial.

Uma análise informal do Sistema Emprende do Panamá mostra que a atividade a ser declarada nesses casos é a de “atividades imobiliárias com imóveis próprios ou arrendados”, descrita pelo próprio sistema como a compra, venda, locação e exploração de imóveis — próprios, arrendados ou pertencentes a terceiros — sejam eles prédios de apartamentos, casas, imóveis não residenciais ou o loteamento e subdivisão de terrenos.Cabe ressaltar que essa atividade não se enquadra na restrição constitucional ao comércio varejista.

Cadastro Municipal

Com o Aviso de Operação em mãos, o próximo passo é registrar a empresa junto à prefeitura correspondente. Após a publicação da resolução de avaliação tributária — que define o imposto municipal mensal —, a empresa é obrigada a apresentar sua Declaração de Imposto de Renda Municipal todo mês de março. O Acordo Municipal nº 40, de 19 de abril de 2011, estabelece o prazo para isso: noventa dias corridos após o término do ano fiscal do contribuinte.

Cadastro no Fundo de Seguridade Social

Qualquer empresa que empregue funcionários — ou seja, onde exista uma relação empregador-empregado — deve se registrar no Fundo de Seguridade Social, que fornecerá um número de identificação do empregador para todas as transações futuras com essa entidade.Após o registro, a empresa deve enviar um relatório de folha de pagamento mensalmente, retendo o Imposto de Renda, as contribuições para a Seguridade Social e o Seguro Educacional dos pagamentos aos funcionários.

A base para essa obrigação reside no Artigo 87 da Lei 51 de 2005: qualquer pessoa física ou jurídica que opere no Panamá e empregue um trabalhador ou aprendiz — por meio de um contrato de trabalho expresso ou tácito com pagamento de salário — deve se registrar como empregador nos primeiros seis dias úteis de início de suas atividades. Duas condições devem ser atendidas para que essa obrigação surja: operar no país e ter efetivamente alguém trabalhando sob um vínculo empregatício. Isso também coincide com o que o próprio Fundo de Seguridade Social declarou informalmente: sem um primeiro empregado contratado, não há obrigação de se registrar como empregador ou de inscrever ninguém.

Considerações Quando o Vendedor Faz Parte de um Grupo Bancário

Existe um cenário que merece consideração à parte: quando a empresa que compra e vende imóveis — normalmente propriedades recebidas como pagamento de dívidas ou executadas — pertence a um grupo bancário ou tem algum tipo de vínculo com um banco que opera no Panamá.

A Lei Bancária, em seu Artigo 101, estabelece uma proibição geral: os bancos não podem comprar, adquirir ou arrendar imóveis para si próprios. Essa regra é dispensada, no entanto, em três situações: quando o imóvel é necessário para as próprias operações do banco ou para o bem-estar de seus funcionários; quando se trata de terrenos adquiridos para construir e vender moradias ou desenvolver projetos urbanos, dentro dos limites do Artigo 99 da mesma lei; ou quando existem circunstâncias excepcionais expressamente autorizadas pela Superintendência de Bancos. Existe ainda uma opção adicional, bastante prática: quando um devedor entra em incumprimento, o banco que detém o imóvel dado em garantia pode mantê-lo e vendê-lo o mais rapidamente possível, dentro do prazo estipulado pela Superintendência.

“Artigo 101. Proibição de Compra ou Locação de Imóveis. Os bancos estão proibidos de comprar, adquirir ou alugar imóveis para si próprios, exceto [nos casos descritos acima] […] Não obstante o exposto, os bancos que aceitaram imóveis como garantia para seus empréstimos podem, em caso de inadimplência, adquirir tais imóveis para venda na primeira oportunidade […]”

A forma como tais imóveis devem ser contabilizados e vendidos após a aquisição é regulamentada no Acordo nº 3-2009 da Superintendência de Bancos do Panamá, datado de 12 de maio de 2009 — regulamentação que se aplica a bancos oficiais, bancos com licença geral e bancos com licença internacional cujo supervisor original seja a mesma Superintendência. Os artigos 2 a 6 impõem obrigações específicas à entidade bancária: definir uma política de vendas, notificar a aquisição, reconhecê-la nos registros contábeis, respeitar um prazo para alienação do bem e constituir as reservas correspondentes. Essas mesmas obrigações estendem-se às subsidiárias do banco que realizam tais aquisições e, quando o adquirente é uma empresa afiliada — e não uma subsidiária direta —, o Acordo atribui a responsabilidade pelo cumprimento à empresa que detém as ações do banco.

Conclui-se, portanto, que um banco panamenho pode reter bens dados em garantia — mesmo por meio de subsidiárias ou empresas afiliadas —, mas, ao fazê-lo, submete-se a essa regulamentação específica. A questão que realmente importa, caso a caso, é se a empresa que, em última instância, vende esses bens está dentro do perímetro regulatório de consolidação do banco ou de sua holding. Quando uma empresa não está incluída nas demonstrações financeiras consolidadas de um banco regulamentado no Panamá — porque, em vez disso, depende de uma empresa matriz estrangeira com auditoria e contabilidade próprias, separadas de qualquer filial local — há um argumento sólido para sustentar a alegação de que ela está fora do escopo das obrigações do Acordo nº 3-2009: o cenário de “aquisição por afiliada” contemplado por esse regulamento pressupõe, precisamente, que a afiliada em questão faça parte desse perímetro de consolidação, sob a supervisão da Superintendência de Bancos do Panamá.

Perguntas Frequentes na Prática

Direção-Geral da Receita, requisitos para a inativação da RUC.

Uma vez ultrapassado o limite de dez imóveis vendidos em um único exercício fiscal, a empresa fica presa, sem soluções intermediárias, a todo o conjunto de obrigações descritas neste artigo: imposto sobre ganhos de capital e ITBI (Imposto Predial e Territorial Urbano), sim, mas também o Alvará de Funcionamento, o registro municipal e os demais impostos já mencionados, independentemente de pagar, em última instância, pela alíquota progressiva ou pela alíquota geral.

O Formulário 106 deve sempre ser preenchido e o ITBI de 2% sempre pago?

Nem sempre. No regime de alíquotas progressivas, a empresa fica isenta do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis) se atender às condições já descritas na seção III.A.1. No regime de alíquotas gerais, a isenção também existe, embora seja perdida se a venda ocorrer mais de dois anos após a emissão do alvará de ocupação — caso em que o valor pago serve como crédito para o Imposto de Renda —; e, como já explicado, a recente alteração do Artigo 4º da Lei 106 de 1974 gera alguma incerteza quanto ao alcance real dessa isenção no regime de alíquotas gerais.

Ainda é necessário apresentar o Formulário 107 para ganhos de capital?

Isso depende da alíquota aplicável. No regime de alíquotas progressivas, cada venda exige sua própria Declaração de Ganhos de Capital na Venda de Imóveis (Formulário 107), calculada com base nas alíquotas do Artigo 701, parágrafo a), do Código Tributário. Com a taxa geral de imposto, no entanto, o imposto é pago diretamente na Declaração de Imposto de Renda ao final do período, sem passar pelo Formulário 107.

A partir de qual venda a metodologia de cálculo muda?

A partir da décima primeira venda do período fiscal. É precisamente neste ponto que, de acordo com a definição do Decreto 170, a atividade deixa de ser ocasional e passa a ser o curso normal dos negócios, com tudo o que isso implica.

Quais despesas são dedutíveis no cálculo do ganho de capital?

O artigo 93-B do Decreto 170 limita a lista a quatro itens: comissões de compra e venda, honorários advocatícios, taxas notariais e taxas de registro.Nada mais está incluído — nem mesmo o imposto predial pago sobre o imóvel vendido, que é expressamente excluído da lista de despesas dedutíveis.

Existem alternativas de planejamento, como uma cisão ou um fundo fiduciário, para evitar a qualificação como atividade empresarial comum?

Uma cisão, mecanismo reconhecido pelo Código Comercial Panamenho, oferece, em teoria, uma solução: distribuir o estoque imobiliário de uma empresa entre várias empresas beneficiárias, de modo que nenhuma delas, analisada individualmente, atinja as onze vendas anuais que acionam o regime de atividade comercial ordinária.

Mas essa via apresenta suas próprias complicações. Aqueles que evitam a qualificação como atividade comercial ordinária também abrem mão de seus benefícios — especialmente a potencial isenção do ITBI — e acabariam pagando imposto sobre ganho de capital e ITBI de acordo com as regras padrão aplicáveis ​​a vendedores ocasionais. E há algo ainda mais delicado: uma estrutura expressamente concebida para contornar a classificação poderia ser interpretada pelas autoridades fiscais como uma tentativa deliberada de evadir obrigações relacionadas — em particular, a Declaração de Operação —, criando uma contingência que deve ser cuidadosamente considerada antes de se optar por esse caminho.

Em última análise, quais são os benefícios e os riscos de se classificar como atividade comercial ordinária?

Do ponto de vista estritamente legal, os benefícios se resumem a dois: acesso a um tratamento tributário potencialmente mais favorável para ganhos de capital (a alíquota progressiva) e, quando aplicável, isenção do ITBI (Imposto Predial e Territorial Urbano), com as nuances já descritas.Não parece haver nenhum risco inerente a essa classificação, desde que a empresa cumpra integralmente todos os requisitos legais.

No entanto, existe um risco que afeta qualquer empresa que venda imóveis com alguma frequência, independentemente de se qualificar ou não como atividade comercial ordinária: a falta de declaração dos dividendos auferidos em cada venda, de acordo com a legislação vigente; a determinação pela Receita Federal de que era necessária uma Notificação de Operação e esta nunca foi processada; o não pagamento do imposto devido no momento oportuno; ou, em geral, a inadimplência tributária, conforme descrito neste artigo.

Quanto aos prazos: não há prazo fixo para notificar a Direção-Geral da Receita de que a empresa passou a se qualificar como atividade comercial ordinária. Basta que, uma vez cumpridos os requisitos legais, a empresa comece a declarar essa condição sob juramento em suas declarações de imposto de renda. A Notificação de Operação, por sua vez, costuma ser processada em dois a quatro dias úteis, visto que todo o procedimento é realizado por meio do Sistema Panamá Emprende.

Vale ressaltar um último ponto: embora, em teoria, uma empresa possa tentar evitar aproveitar os benefícios das operações comerciais comuns, na prática, o conteúdo das declarações juramentadas exigidas deixa pouca margem para manobras. Uma vez atendidos os parâmetros do Decreto 170, a omissão dessa declaração sob juramento pode ser interpretada como declaração falsa, tentativa de evasão de outras obrigações — incluindo a Notificação de Operação — ou até mesmo como ato de simulação, nos termos do Artigo 701 do Código Tributário.

Conclusão

O que fica claro após esta visão geral é que o Panamá combina um imposto de transferência simples com um regime de imposto sobre ganhos de capital consideravelmente mais complexo, e que essa complexidade aumenta precisamente quando o vendedor ultrapassa o limite de dez propriedades por período e começa a operar no curso normal dos negócios. Classificar com precisão cada transação — saber se a alíquota progressiva ou geral se aplica e se a isenção do ITBI é aplicável à luz das sucessivas reformas do Artigo 4º da Lei 106 de 1974 — não é uma tarefa trivial: determina tanto o valor final a ser pago pela empresa quanto o risco de incorrer em responsabilidades por não ter processado a Notificação de Operação, o registro municipal ou o registro na Previdência Social dentro do prazo. E como ainda existem áreas cinzentas nessas regulamentações — especialmente em relação ao alcance das isenções do ITBI após as reformas mais recentes — dificilmente existe um atalho genérico: cada transação exige sua própria análise antes de se estabelecer uma estratégia tributária.

Somando-se a este cenário, enquanto este artigo está sendo escrito, está uma reforma ainda em desenvolvimento: o projeto de lei que modifica o Artigo 4 da Lei 106 de 1974, apresentado pelo Ministro Chapman perante o Plenário da Assembleia Nacional em 13 de agosto de 2026 (tendo como antecedente imediato a Resolução do Gabinete nº 70 de 12 de agosto), que isentaria os primeiros B/.120.000,00 da primeira venda de uma nova casa do ITBI — com uma escala especial para a parcela entre B/.120.000,00 e B/.200.000,00 — desde que a transação seja finalizada dentro de dois anos após a emissão do alvará de ocupação. Não é por acaso que esta iniciativa surgiu agora: ela aborda diretamente a lacuna deixada pela revogação do antigo Artigo 4 (Lei 468 de 2025) e pelo término, em 31 de dezembro de 2025, de sua reintegração temporária (Lei 472 de 2025). Enquanto o projeto de lei passa por seus três debates na Assembleia — e enquanto o imposto de renda substituto exigido pelo Artigo 276 da Constituição está sendo definido — vale lembrar que, se aprovado, ele adicionaria um terceiro regime de isenção do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Imóveis) aos já existentes para operações comerciais comuns. Isso tornará ainda mais necessário comparar os casos individualmente, uma vez que o texto final seja promulgado e publicado.

Este artigo tem caráter meramente informativo e de análise jurídica geral;não constitui aconselhamento jurídico para qualquer caso específico.A disponibilidade de incentivos, licenças e tratamentos fiscais deve ser verificada com base nos fatos e regulamentos vigentes no momento de cada transação.