El régimen tributario de la enajenación de bienes inmuebles en Panamá

Por Liz A. Prestan O.

Marco general: dos impuestos sobre una misma transacción

Vender un inmueble en Panamá no activa una sola obligación fiscal, sino dos, de naturaleza y cálculo completamente independientes entre sí. La primera es el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles, que grava el acto de traspaso de dominio como tal. La segunda es el impuesto sobre la ganancia de capital, que grava la utilidad económica que el vendedor obtiene de la operación. Aunque ambos impuestos se causan por el mismo hecho —la venta— y suelen liquidarse en paralelo, cada uno responde a reglas, bases imponibles y posibles exenciones propias. Este artículo examina uno y otro por separado, deteniéndose especialmente en las reglas particulares que rigen cuando el vendedor compra y vende inmuebles de forma recurrente, como parte del giro ordinario de su negocio.

El Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI)

Este impuesto recae sobre el traspaso de dominio de un inmueble cuando ese traspaso se produce a cambio de una contraprestación: compraventa, permuta, dación en pago, o cualquier otro acuerdo que produzca el mismo efecto traslativo. Su tarifa estándar es del 2% sobre el valor transferido, y quien debe asumirlo, como regla, es el vendedor —sin perjuicio de los distintos regímenes de exención que se explican en las secciones siguientes.

Proyecto de ley en trámite: exoneración de ITBI para vivienda nueva hasta B/.120,000.00

Para entender esta iniciativa hay que remontarse a lo que ocurrió con la norma que la precedió. El antiguo artículo 4 de la Ley 106 de 1974 contemplaba una exención de ITBI para vivienda nueva, pero fue derogado por la Ley 468, sancionada en abril de 2025. Dos meses después, la Ley 472 de junio de 2025 le devolvió vigencia a esa exención, aunque con fecha de caducidad: el beneficio quedó limitado hasta el 31 de diciembre de ese año. Al llegar esa fecha sin que se aprobara una prórroga ni un sustituto, el incentivo simplemente se apagó a partir de enero de 2026 —un desenlace que, de acuerdo con el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) y con distintos gremios de la construcción, dejó varados numerosos proyectos habitacionales y perjudicó a compradores con operaciones ya encaminadas.

Como respuesta a ese vacío, y buscando esta vez una solución de carácter permanente y más focalizada, el Consejo de Gabinete emitió la Resolución No. 70, publicada en la Gaceta Oficial el 12 de agosto de 2026, mediante la cual autorizó al ministro Felipe Chapman a llevar ante la Asamblea Nacional un proyecto que reforma el artículo 4 de la Ley 106 de 1974. Al día siguiente, el 13 de agosto de 2026, Chapman sustentó personalmente la iniciativa ante el Pleno legislativo. Se trata, entonces, de un proyecto todavía en trámite —le faltan sus tres debates— y no de una norma en vigor; conviene monitorear su evolución hasta que, eventualmente, sea sancionado y publicado.

Según el texto sometido a la Asamblea, quedarían libres de ITBI los primeros B/.120,000.00 del precio de toda vivienda nueva vendida por primera vez —sin que importe cuánto valga la propiedad en total—, con la condición de que la venta se cierre dentro de los dos años posteriores a la fecha en que se expidió el permiso de ocupación. El pago del impuesto continuaría recayendo sobre el vendedor, y el propio proyecto declara nulo, sin excepción, cualquier arreglo que busque —de forma abierta o encubierta— hacer recaer esa carga sobre el comprador. Al sustentar la propuesta, el ministro Chapman fue enfático en señalar que, aunque la ley coloca la obligación en cabeza del vendedor, en la práctica comercial ese costo termina trasladándose al precio que paga el comprador; de ahí que se optara por un esquema de exención dirigido puntualmente al segmento más económico del mercado.

Para propiedades que superen los B/.120,000.00 sin llegar a los B/.200,000.00, el proyecto no borra el impuesto sin más: lo recalcula tomando como base únicamente la porción del precio que excede esos primeros B/.120,000.00, y le aplica a ese excedente una escala pensada —según ha explicado el MEF— para que el beneficio no desaparezca de golpe apenas se cruza el umbral inicial:

Para las viviendas que rebasen los B/.200,000.00, el texto guarda silencio sobre un tratamiento diferenciado. A falta de una previsión expresa, lo razonable sería asumir que a esas operaciones seguiría aplicándoseles la tarifa ordinaria del 2%, o bien el esquema de exención por giro ordinario del negocio explicado en la sección III, dependiendo de las circunstancias del vendedor.

Hasta la fecha, el proyecto ha logrado reunir el respaldo de los gremios más representativos del sector inmobiliario y de la construcción: la Cámara Panameña de la Construcción (CAPAC), la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (ACOBIR) y el Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda) se han pronunciado a favor, subrayando su capacidad para reactivar desarrollos habitacionales frenados tras la caída de la exención anterior y para generar empleo en la construcción. En paralelo, el Ejecutivo ha adelantado que prepara un programa denominado “Abono Inicial Pa’ Ti”, pensado para aliviar el desembolso inicial de quien compra su primera vivienda, aunque sus detalles todavía no se han hecho públicos.

Hay, además, un requisito constitucional que no puede pasarse por alto: el artículo 276 de la Constitución obliga a que toda exoneración que reste ingresos al presupuesto del Estado venga acompañada de una fuente de renta que la compense. Para cumplir con ese mandato, el MEF ha anticipado que someterá a la Asamblea un proyecto distinto, dirigido a cobrar el ITBMS que hoy escapa a las compras hechas en plataformas de comercio electrónico extranjeras y a los alquileres de corta duración tipo Airbnb, como fuente para financiar el costo fiscal de esta exoneración del ITBI.

De convertirse en ley tal como está planteada, esta exención coexistiría —y en ciertos casos competiría o se superpondría— con las exenciones de ITBI que ya benefician a las empresas con giro ordinario del negocio, descritas en la sección III siguiente. Determinar cuál de los dos regímenes conviene más para una operación situada entre B/.120,000.00 y B/.200,000.00 será, entonces, un ejercicio que habrá que hacer caso por caso una vez que la reforma quede sancionada.

El impuesto sobre la ganancia de capital

Aquí la historia es más compleja que en el ITBI. En lugar de una tarifa uniforme, la ley panameña ofrece tres caminos distintos para liquidar el impuesto sobre la utilidad que deja la venta de un inmueble, y cuál de esos caminos corresponde seguir depende, en esencia, de una sola pregunta: ¿el vendedor compra y vende inmuebles como parte habitual de su negocio, o se trata de una operación puntual, fuera de ese giro?

Ventas realizadas dentro del giro ordinario del negocio

El Decreto Ejecutivo No. 170 de 27 de octubre de 1993 —que reglamenta el Impuesto sobre la Renta— fija la frontera de este concepto en un número concreto: se considera giro ordinario del negocio la venta habitual de más de diez inmuebles dentro de un mismo período fiscal. En cuanto una empresa cruza esa línea, es decir, desde su undécima venta del año, deja de tratarse como un vendedor ocasional y pasa a quedar sujeta al régimen especial que se explica a continuación.

La tarifa progresiva

Acogerse a la tarifa progresiva no es automático: exige que se cumplan, todos a la vez, los siguientes requisitos:

• Que el giro de la empresa sea, específicamente, la compraventa de viviendas y locales comerciales; y
• Que, además, los inmuebles vendidos satisfagan dos condiciones propias: que su permiso de construcción date de después del 1 de enero de 2010, y que se trate de unidades nuevas —es decir, vendidas por primera vez.

En la práctica, esta última exigencia suele ser la que decide todo. Una empresa dedicada a comprar y revender propiedades que ya existían —inmuebles reposeídos, por ejemplo, y no unidades recién construidas— sencillamente no puede cumplirla, así realice muchas más de diez ventas al año; para ella, la tarifa progresiva queda fuera de alcance.

Superados ambos filtros, la base sobre la que se calcula el impuesto será el mayor valor entre el precio de venta y el valor catastral vigente al momento de la transacción. Sobre esa base opera la siguiente escala:

En lo que toca al ITBI, las empresas que operan bajo la tarifa progresiva pueden librarse de pagarlo, pero solo si reúnen, todas a la vez, las condiciones que trajo consigo la más reciente reforma al artículo 4 de la Ley 106 de 1974:

• Que la venta se cierre dentro de los cinco años siguientes a la expedición del permiso de ocupación de la vivienda.
• Que la vivienda sea nueva, es decir, que se trate de su primera compraventa.
• Que el permiso de ocupación se haya emitido antes del 1 de julio de 2023.
• Que el permiso de construcción se haya expedido en algún momento entre el 1 de julio de 2016 y el 1 de julio de 2022.

La tarifa general

Si no se logran cumplir los requisitos anteriores, a la empresa con giro ordinario del negocio le queda, por defecto, la tarifa general del Impuesto sobre la Renta. Bajo esta vía, el gravamen sobre la ganancia obtenida en la venta de inmuebles se liquida al cierre del período fiscal, dentro de la propia Declaración Jurada de Rentas de la empresa, sin necesidad de tramitar por separado el Formulario 107. Dicho esto, no es raro que, en la práctica notarial, se exija igualmente una declaración jurada aclarando que ese formulario no se adjunta justamente porque la operación tributa bajo la tarifa general.

En cuanto al ITBI, la regla histórica libera de su pago a las empresas que tributan bajo la tarifa general, con una salvedad: si la venta ocurre después de dos años de emitido el permiso de ocupación, el impuesto sí se causa —aunque lo pagado puede después acreditarse contra el Impuesto sobre la Renta. Lo que ha complicado el panorama es la reciente reforma al artículo 4 de la Ley 106 de 1974, que amarra el beneficio a condiciones pensadas para vivienda nueva dentro de ventanas de fecha muy específicas (permiso de ocupación antes del 1 de julio de 2023, permiso de construcción entre el 1 de julio de 2016 y el 1 de julio de 2022). Queda abierta la duda de si una empresa bajo tarifa general, cuyos inmuebles no caen dentro de esas fechas, conserva la vieja exención de los dos años, o si esa regla general quedó tácitamente desplazada por el nuevo estándar. Mientras la autoridad fiscal no aclare el punto, cada caso debe evaluarse por separado.

Ventas realizadas fuera del giro ordinario del negocio

Si el vendedor no compra y vende inmuebles de forma recurrente —si la operación es, en cambio, un hecho aislado dentro de su actividad—, entra a jugar un régimen distinto: una tarifa fija del 10% sobre la ganancia gravable, acompañada de un mecanismo de pago anticipado. Antes de que la operación se cierre, corresponde adelantar al fisco un 3% del valor total de la venta o del valor catastral, el que sea más alto, como abono al Impuesto sobre la Renta.

Con ese anticipo ya pagado, el vendedor tiene dos caminos disponibles. Puede acudir a la Dirección General de Ingresos con una declaración jurada que liquide la ganancia real obtenida —soportada con la documentación de los gastos deducibles— para que el impuesto quede fijado en definitiva al 10% sobre esa utilidad efectiva; o, si prefiere no pasar por ese trámite adicional, puede simplemente dar por bueno el 3% ya adelantado como el pago final del impuesto, sin más liquidaciones posteriores.

Otros impuestos aplicables a las empresas con giro ordinario del negocio

El tratamiento especial que reciben estas empresas en materia de ganancia de capital e ITBI no las libera del resto de la carga tributaria ordinaria. Tanto si liquidan bajo la tarifa progresiva como bajo la tarifa general, siguen debiendo:

• Aviso de Operación: se calcula al 2% del patrimonio declarado, con un piso de US$100.00 y un techo de US$60,000.00 por año, y se cancela junto con la declaración de renta del período.
• Dividendos: 5% cuando lo distribuido proviene de renta de fuente extranjera, y 10% cuando proviene de renta panameña; si simplemente no hay utilidad que repartir, el impuesto no se causa.
• Complementario: una tarifa del 4% sobre la utilidad, que se activa cuando la empresa no reparte dividendos, o reparte menos del 40% de lo que ganó en el período.
• Impuesto de Inmueble: bajo la escala progresiva de los artículos 764 a 766 del Código Fiscal.
• Remesas al Exterior: 12.5% sobre lo remesado, a menos que un Convenio de Doble Imposición reduzca esa carga.
• Impuestos municipales: una tarifa fija mensual, según lo determine la resolución de aforo del municipio respectivo con base en el Acuerdo Municipal No. 40 de 2011.

Particularidades según la tarifa aplicada

Bajo la tarifa progresiva, los ingresos de la venta de inmuebles no se suman al resto de las rentas de la empresa en la Declaración Jurada anual, sencillamente porque ya pagaron su impuesto de forma independiente en el momento mismo de cada transferencia.

Bajo la tarifa general ocurre lo contrario: esos ingresos sí se integran a las demás rentas de la empresa y tributan juntos, todos a la tarifa general, al cierre del período. Y de ahí se desprende un efecto que conviene tener presente: si el total de ingresos del año pasa de US$1,500,000.00, la empresa entra automáticamente al método de Cálculo Alterno del Impuesto sobre la Renta (CAIR). Como el CAIR se dispara por volumen de ingresos —no por utilidad—, incluso una empresa que venga arrastrando pérdidas podría verse capturada por el sistema de la Dirección General de Ingresos; llegado ese punto, conviene evaluar una solicitud para que no se aplique el CAIR, decisión que, por tratarse de un tema contable, debe validarse junto con los auditores de la empresa.

Requisitos operativos para una empresa con giro ordinario del negocio

La ley panameña no crea un permiso especial para quien se dedica habitualmente a comprar y vender inmuebles; le bastan los mismos trámites que cualquier otra empresa que ejerce el comercio en el país debe cumplir.

Aviso de Operación

El Decreto Ejecutivo No. 26 de 2007, en el numeral 7 de su artículo 14, libera del Aviso de Operación a quien realice actividad comercial o industrial de forma accidental, ocasional o no habitual. Leído al revés, esto sugeriría que toda actividad habitual sí necesita ese Aviso —pero ni el propio Decreto 26 ni la Ley 5 de 2007, que regula la materia, dicen expresamente qué cuenta como “no habitual”.

Ese vacío termina llenándolo, en la práctica, el Decreto 170, al fijar en más de diez inmuebles vendidos por período el punto en que la actividad se vuelve giro ordinario del negocio. De ahí se sigue que una empresa que cruce ese umbral está, por definición, actuando con habitualidad, y que la excepción del Decreto 26 sencillamente no le alcanza: necesita su Aviso de Operación.

Una revisión informal del Sistema Panamá Emprende muestra que la actividad a declarar en estos casos es “actividades inmobiliarias con bienes propios o arrendados”, descrita por el propio sistema como la compra, venta, alquiler y explotación de inmuebles —propios, arrendados o de terceros—, ya sean edificios de apartamentos, viviendas, inmuebles no residenciales, o la urbanización y el fraccionamiento de solares. Esta actividad, cabe anotar, queda fuera del alcance de la restricción constitucional sobre el comercio al por menor.

Registro municipal

Con el Aviso de Operación ya en mano, toca inscribir el negocio en el municipio correspondiente. Emitida la resolución de aforo —que fija el impuesto municipal mensual—, la empresa queda obligada a presentar, cada marzo, su Declaración de Ingresos Municipales. El Acuerdo Municipal No. 40 del 19 de abril de 2011 fija el plazo para ello: noventa días calendario después del cierre fiscal del contribuyente.

Registro ante la Caja de Seguro Social

Cualquier empresa que opere con personal a su cargo —es decir, que exista una relación de empleado a empleador— tiene que registrarse ante la Caja de Seguro Social, que le entregará un número de empleador para todo trámite futuro con esa entidad. Una vez inscrita, deberá presentar planilla cada mes, reteniendo de los pagos a su personal las cuotas de Impuesto sobre la Renta, Seguridad Social y Seguro Educativo.

El fundamento de esta obligación está en el artículo 87 de la Ley 51 de 2005: toda persona, natural o jurídica, que opere en Panamá y emplee a un trabajador o aprendiz —mediando un contrato de trabajo, expreso o tácito, con pago de sueldo o salario— debe registrarse como empleador dentro de los primeros seis días hábiles desde que inicia operaciones. Dos condiciones tienen que darse juntas para que nazca esta obligación: operar en el país, y tener efectivamente a alguien trabajando bajo relación laboral. Esto coincide, además, con lo que la propia Caja de Seguro Social ha manifestado de manera informal: sin un primer trabajador contratado, no hay obligación de inscribirse como empleador ni de afiliar a nadie.

Consideraciones cuando el vendedor forma parte de un grupo bancario

Hay un escenario que merece una mirada aparte: cuando la sociedad que compra y vende los inmuebles —normalmente, propiedades recibidas en pago de deudas o ejecutadas de una garantía— pertenece a un grupo bancario o guarda algún tipo de vínculo con un banco que opera en Panamá.

La Ley Bancaria, en su artículo 101, parte de una prohibición general: los bancos no pueden comprar, adquirir ni arrendar inmuebles para sí. Esa regla cede, sin embargo, ante tres situaciones: que el inmueble sea necesario para las propias operaciones del banco o para el bienestar de su personal; que se trate de terrenos adquiridos para construir y vender vivienda o desarrollar proyectos urbanísticos, dentro de los topes del artículo 99 de la misma ley; o que existan circunstancias excepcionales autorizadas expresamente por la Superintendencia de Bancos. Hay, además, una salida adicional de mucho peso práctico: cuando un deudor incumple, el banco que tenía el inmueble en garantía puede quedárselo para venderlo cuanto antes, dentro del plazo que fije la Superintendencia.

“Artículo 101. Prohibición sobre compra o arrendamiento de bienes inmuebles. Se prohíbe a los bancos comprar, adquirir o tomar en arrendamiento bienes inmuebles para sí, salvo [los supuestos antes descritos] […] No obstante lo anterior, los bancos que hayan aceptado bienes inmuebles en garantía de sus créditos podrán, en caso de falta de pago, adquirir tales bienes inmuebles para venderlos en la más pronta oportunidad […]”

La forma en que esos inmuebles deben contabilizarse y venderse una vez adquiridos está reglamentada en el Acuerdo No. 3-2009 de la Superintendencia de Bancos de Panamá, del 12 de mayo de 2009 —norma que alcanza a bancos oficiales, bancos de licencia general y bancos de licencia internacional cuyo supervisor de origen sea esa misma Superintendencia. Entre sus artículos 2 y 6 impone a la entidad bancaria obligaciones puntuales: definir una política de venta, notificar la adquisición, reconocerla contablemente, respetar un plazo tope para desprenderse del inmueble, y constituir las reservas correspondientes. Estas mismas obligaciones se extienden a las subsidiarias del banco que hagan ese tipo de adquisiciones, y, cuando quien adquiere es una afiliada —no una subsidiaria directa—, el Acuerdo hace recaer el cumplimiento sobre la sociedad dueña de las acciones del banco.

De todo esto se desprende que un banco panameño puede quedarse con inmuebles dados en garantía —incluso mediante subsidiarias o afiliadas—, pero al hacerlo se somete a esta regulación específica. La pregunta que realmente importa, caso por caso, es si la sociedad que finalmente vende esos inmuebles está o no dentro del perímetro de consolidación regulatoria del banco o de su tenedora accionaria. Cuando esa sociedad no figura en los estados financieros consolidados del banco regulado en Panamá —porque depende, más bien, de una casa matriz extranjera, con auditoría y contabilidad propias, separadas de cualquier sucursal local—, hay argumento sólido para sostener que queda fuera del alcance de los deberes del Acuerdo No. 3-2009: el supuesto de “adquisición por afiliada” que contempla esa norma presupone, precisamente, que la afiliada en cuestión forme parte de ese perímetro de consolidación, bajo la supervisión de la Superintendencia de Bancos de Panamá.

Preguntas frecuentes en la práctica

¿Qué implica, en términos generales, que una empresa pase a calificar como giro ordinario del negocio?

Superado el umbral de diez inmuebles vendidos en un mismo período fiscal, la empresa queda atrapada, sin salidas intermedias, por todo el conjunto de obligaciones descritas en este artículo: las de ganancia de capital e ITBI, sí, pero también el Aviso de Operación, el registro municipal y los demás tributos ya mencionados, sin importar si termina liquidando bajo la tarifa progresiva o la general.

¿Debe presentarse siempre el Formulario 106 y pagarse el 2% de ITBI?

No en todos los casos. Bajo la tarifa progresiva, la empresa queda exenta del ITBI si cumple las condiciones ya vistas en la sección III.A.1. Bajo la tarifa general, la exención también existe, aunque se pierde si la venta ocurre después de dos años desde el permiso de ocupación —en cuyo caso lo pagado sirve como crédito contra el Impuesto sobre la Renta—; y, como ya se explicó, la reforma reciente al artículo 4 de la Ley 106 de 1974 deja cierta incertidumbre sobre el alcance real de esta exención bajo la tarifa general.

¿Sigue siendo necesario presentar el Formulario 107 de ganancia de capital?

Eso depende de qué tarifa aplique. Con la tarifa progresiva, cada venta exige su propia Declaración de Ganancia de Capital por Enajenación de Bien Inmueble (Formulario 107), calculada con las tarifas del artículo 701, literal a), del Código Fiscal. Con la tarifa general, en cambio, el impuesto se salda directamente en la Declaración Jurada de Rentas al cierre del período, sin pasar por el Formulario 107.

¿A partir de qué venta cambia la metodología de cálculo?

Desde la undécima venta del período fiscal. Es justo en ese punto donde, según la definición del Decreto 170, la actividad deja de ser ocasional y se convierte en giro ordinario del negocio, con todo lo que eso conlleva.

¿Qué gastos son deducibles al calcular la ganancia de capital?

El artículo 93-B del Decreto 170 limita la lista a cuatro conceptos: comisiones de compra y venta, honorarios de abogados, gastos notariales y gastos de registro. Nada más entra —ni siquiera el Impuesto de Inmueble pagado sobre la finca vendida, que queda expresamente fuera de la lista de gastos deducibles.

¿Existen alternativas de planificación, como una escisión o un fideicomiso, para evitar calificar como giro ordinario del negocio?

La escisión, figura que reconoce el Código de Comercio panameño, sí ofrece en teoría una salida: repartir el inventario de inmuebles de una sociedad entre varias sociedades beneficiarias, de modo que ninguna de ellas, vista por separado, llegue a las once ventas anuales que disparan el régimen de giro ordinario.

Pero esta ruta trae sus propias complicaciones. Quien evita calificar como giro ordinario también renuncia a sus beneficios —sobre todo, a la posible exención de ITBI—, de modo que terminaría pagando ganancia de capital e ITBI bajo las reglas ordinarias que aplican a vendedores esporádicos. Y hay algo más delicado todavía: una estructura diseñada expresamente para esquivar la calificación podría leerse, ante los ojos de la autoridad fiscal, como un intento deliberado de evadir obligaciones conexas —el Aviso de Operación, en particular—, generando una contingencia que conviene sopesar con cuidado antes de avanzar por esa vía.

¿Cuáles son, en definitiva, los beneficios y los riesgos de calificar como giro ordinario del negocio?

Vistos con lupa estrictamente legal, los beneficios se reducen a dos: acceder a un tratamiento de ganancia de capital potencialmente más favorable (la tarifa progresiva) y, en su caso, quedar exento del ITBI, con los matices ya descritos. No parece haber, de por sí, un riesgo inherente a esta calificación, siempre que la empresa cumpla puntualmente con lo que la ley exige.

Sí existe, en cambio, un riesgo que atraviesa a cualquier empresa que venda inmuebles con cierta frecuencia, califique o no como giro ordinario: no haber declarado los dividendos derivados de cada venta conforme a la ley vigente; que la autoridad determine que hacía falta Aviso de Operación y este nunca se tramitó; que, necesitándolo, no se haya pagado el impuesto correspondiente; o, en general, no estar al día con los tributos descritos en este artículo.

Sobre los plazos: no hay un término fijo para avisarle a la Dirección General de Ingresos que la empresa pasó a calificar como giro ordinario del negocio. Basta con que, alcanzados los requisitos legales, empiece a declarar esa condición bajo juramento en sus declaraciones. El Aviso de Operación, por su parte, suele resolverse en dos a cuatro días hábiles, ya que todo el trámite corre por el Sistema Panamá Emprende.

Vale la pena insistir en un último punto: aunque en el papel una empresa podría intentar no acogerse a los beneficios del giro ordinario del negocio, en la práctica el contenido de las declaraciones juradas exigidas deja poco espacio para maniobrar. Cumplidos los parámetros del Decreto 170, no declarar esa condición bajo juramento puede leerse como una declaración falsa, o como un intento de esquivar otras obligaciones —el Aviso de Operación, entre ellas—, o incluso como un acto de simulación en los términos del artículo 701 del Código Fiscal.

Conclusión

Lo que queda claro tras este recorrido es que Panamá combina un impuesto de transferencia de cálculo sencillo con un régimen de ganancia de capital bastante más enredado, y que ese enredo crece justo cuando el vendedor cruza el umbral de diez inmuebles por período y pasa a operar bajo giro ordinario del negocio. Acertar en la calificación de cada operación —saber si corresponde la tarifa progresiva o la general, y si procede o no la exención de ITBI a la luz de las sucesivas reformas al artículo 4 de la Ley 106 de 1974— no es un ejercicio menor: de ahí depende tanto cuánto termina pagando la empresa como el riesgo de arrastrar contingencias por no haber tramitado a tiempo el Aviso de Operación, el registro municipal o la inscripción en la Caja de Seguro Social. Y como persisten zonas grises reales en esta normativa —sobre todo en el alcance de las exenciones de ITBI tras las reformas más recientes—, difícilmente hay un atajo genérico: cada operación pide su propio análisis antes de fijar la estrategia fiscal.

A este panorama se suma, mientras se redacta este artículo, una reforma todavía en construcción: el proyecto que modifica el artículo 4 de la Ley 106 de 1974, sustentado por el ministro Chapman ante el Pleno de la Asamblea Nacional el 13 de agosto de 2026 (con la Resolución de Gabinete No. 70 del 12 de agosto como antecedente inmediato), que dejaría libres de ITBI los primeros B/.120,000.00 de la primera venta de vivienda nueva —con una escala especial para el tramo entre B/.120,000.00 y B/.200,000.00—, siempre que la operación se cierre dentro de los dos años posteriores al permiso de ocupación. No es casualidad que esta iniciativa surja ahora: responde directamente al hueco que dejó la derogación del antiguo artículo 4 (Ley 468 de 2025) y el vencimiento, el 31 de diciembre de 2025, de su restablecimiento temporal (Ley 472 de 2025). Mientras el proyecto atraviesa sus tres debates en la Asamblea —y mientras se define la renta sustitutiva que exige el artículo 276 de la Constitución—, conviene tener presente que, de aprobarse, sumaría un tercer régimen de exención de ITBI a los que ya existen para el giro ordinario del negocio, lo que hará todavía más necesario comparar caso por caso una vez que el texto final quede sancionado y publicado.

Este artículo tiene fines informativos y de análisis jurídico general; no constituye asesoría legal para un caso particular. La disponibilidad de incentivos, licencias y tratamientos fiscales debe verificarse según los hechos y la normativa vigente al momento de cada operación.